俗话说，“桥归桥,路归路”。业主的房屋质量问题，与交纳物业服务费的义务，虽然在经济生活层面存在联系，但在法律关系层面则属于不同民事主体之间的不同法律关系。承德市两级人民法院审理的一起物业服务合同纠纷案，为我们明确了业主、房地产开发商、物业服务企业三者之间的法律关系，以及问题房屋赔偿与物业服务交纳之间的法律关系。

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基本案情：2009年12月26日，张某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购得某小区11号底商。因该房屋防水存在质量问题造成屋面漏水，前期物业服务企业分别于2012年9月、2013年9月及2014年5月，做过防水处理，但问题未能得到解决。2015年6月，张某委托某装饰工程公司再次装修，产生装修费用32000元。经鉴定，漏水原因系某房地产公司交付该房屋时就存在的质量问题，再次维修需支付工程款20645.97元。2017年11月13日，张某向承德仲裁委员会申请仲裁。仲裁裁决，由某房地产公司给付张某已发生的维修费用32000元及再次修缮所需费用20645.97元。

2016年11月22日，某小区业主委员会与某物业公司签订物业服务合同，约定包括商业用房12户在内的，小区总建筑面积14391平方米的物业，由某物业公司提供服务，物业费由业主和物业使用人承担，并及时交纳当年的物业服务费用。逾期未交纳的，逾期部分按日加收千分之三的违约金。服务事项包括：……物业服务费用标准中，商业部分按每月每平方米1元收取，服务期限自2016年12月1日起至2019年11月30日止。合同签订后，某物业公司提供了物业服务，张某所有的11号底商为该小区商业用房，建筑面积为167.76平方米。自2016年12月起至起诉时止期间，张某未向某物业公司交纳物业服务费。

某物业公司向承德市双滦区人民法院起诉，请求事项：1.判令张某交纳截止到2019年11月6日的物业服务费6039.36元；2.判令张某支付截止到2019年11月6日的逾期付款违约金13081.25元；3.本案全部诉讼费用由张某负担。

■一审：物业服务合同有约束力应支付费用

一审法院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。本案中的物业服务合同合法、有效，对张某具有法律约束力。订立合同后，双方均应按照合同的约定履行相应义务。物业公司已提供了相应的物业服务，张某也应按约定及时交纳物业服务费。张某以物业公司未向其提供物业服务为由，拒绝交纳物业服务费的理由，不符合相关法律规定。现张某未按时交纳物业服务费，已构成违约，某物业公司主张其给付拖欠的物业服务费6039.36元的诉讼请求，法院予以支持。

合同约定的违约金标准及计算方法为以逾期部分的日千分之三计算，与因张某逾期交纳服务费给物业公司造成损失相比，明显过高。应参照服务期限内平均基准贷款利率6%，上浮30%计算。因合同未约定业主每年的具体交费时间，应以物业公司服务满一年之日的次日认定为交费日。2016年12月1日至2017年11月30日期间，物业服务费交纳期限应认定为2017年12月1日，此后每年的交费期限依此类推。张某每月应交纳物业服务费为167.76元，每年为2013.12元。违约金计算公式为：违约金=逾期金额×日利率×逾期天数。2017年12月1日至2019年11月6日，期间为705天，违约金为303.29元；2018年12月1日至2019年11月6日，期间为370天，违约金为159.17元。违约金共产生金额为462.46元。

张某以房屋漏水应由物业公司负责修复并赔偿损失为由，拒付物业服务费。因经生效的仲裁裁决书认定为房屋质量问题，且已裁决由某房地产公司进行了赔偿，故该项理由不成立，法院不予支持。张某以物业公司未公开小区公共资源收益为由，拒付物业服务费，于法无据，法院亦不予支持。

承德市双滦区人民法院作出（2020）冀0803民初834号民事判决书。一审判决：1.张某于本判决生效之日起，十日内给付某物业公司物业服务费6039.36元；2.张某于本判决生效之日起，十日内支付某物业公司违约金462.46元；3.驳回某物业公司的其他诉讼请求。

■二审：未利用、不交费与质量问题赔偿无关联

张某张某不服一审判决，向承德市中级人民法院提起上诉。

张某上诉主要称：某物业公司只是对此楼的居民住户进行了物业服务，对底商并没有进行任何物业服务。虽然此楼房系某房地产公司防水有质量问题，但已过质保期，某物业公司接盘此楼物业服务，就应该都接盘，对维修也应该接盘，不能只收取物业费。某物业公司应该公开本小区车位收益情况和广告收益情况，但没有公开。本小区业主对此有知情权，如有收益也有收益权。

二审期间，当事人没有提交新的证据。二审法院认为，某小区业主委员会与某物业公司签订的《物业服务合同》，合法有效。作为某小区的业主，该《物业服务合同》对张某具有法律约束力，其应按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。张某主张其没有接受物业公司提供的物业服务，与日常生活经验法则不符。张某就房屋漏水问题，已经向某房地产公司主张了权利，并得以维修，且其因房屋漏水所受到的损失，并非因某物业公司所致，张某以此主张其不应交纳物业服务费，没有事实和法律依据，二审法院不予支持。张某主张某物业公司应公开所在小区的停车位收益和广告收益，与本案非同一法律关系，应另循法律途径解决，二审法院对其该项主张不予支持。

2021年2月18日，承德市中级人民法院作出（2021）冀08民终357号民事判决书。二审判决如下：驳回上诉，维持原判。

■本报记者贺耀弘

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